Eigentlich schreibe ich nicht gerne über Fehler. Deshalb wirst Du hier die 10 besten Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung erhalten. Somit verbinden wir das Praktische mit dem Nützlichen.
Jeder Punkt für sich ist schon wichtig – zusammen sind sie unverzichtbar.
Ich habe alle Erfahrungen selbst gesammelt, sowohl die positiven als auch die negativen.
Damit Du meine Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung vermeiden kannst, lies bitte diesen Artikel.
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Spätere Vermietung einplanen
Schaue Dir Deine Wunsch-Immobilie genau an.
Ich würde Dir empfehlen, schon vor der Besichtigung eine Liste zu erstellen von Eigenschaften, die die Immobilie bzw. Eigentumswohnung auf jeden Fall erfüllen muss.
Weiterhin kannst Du eine „Schön-wäre-wenn-Liste“ anlegen.
Der Vorteil ist, Du wirst Dir bewusst was wirklich notwendig ist und auf welche Eigenschaften Du verzichten kannst.
Luxus schafft keinen Mehrwert bei Immobilien.
Sowohl im Verkauf als auch bei der Vermietung.
Deine Lebenssituation kann sich durchaus ändern.
Die gekaufte Eigentumswohnung wird plötzlich zu klein, weil sich Nachwuchs ankündigt oder die Wohnung ist plötzlich aufgrund einer Trennung zu groß.
Und dann?
Klar kannst Du die Wohnung verkaufen.
Je nachdem wie lange Du bereits schon Eigentümer bist, ist der Erlös sogar steuerfrei.
Aber auch eine Vermietung rechnet sich meistens, wenn Du bei der Objektauswahl schon geprüft hast, ob eine Vermietung in Frage kommen könnte.
Teilungserklärung
Bitte schaue Dir UNBEDINGT die Teilungserklärung an und lese diese komplett!
Nicht selten verbergen sich hier Fallstricke oder Überraschungen.
In der Teilungserklärung sind die einzelnen Wohnungen, Garagen, Stellplätze und der jeweilige Miteigentumsanteil detailliert beschrieben.
Weiterhin findest Du hier beispielsweise die Informationen, wer was bezahlen muss (Instandhaltungskosten).
Beispielsweise, ob Fenster von der Eigentümergemeinschaft angeschafft werden oder Du für Deine Wohnung alleine verantwortlich bist.
Ebenso kann ein Verbot der Haltung bestimmter Tiere z.B. in der Teilungserklärung festgehalten worden sein oder dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
Also, bitte Augen auf vor dem Kauf einer Eigentumswohnung und die Teilungserklärung genau lesen!
Wohnungseigentümergemeinschaft und Protokoll
Die Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen sich zu einer Versammlung um gemeinsam Entscheidungen zu treffen.
Es kann hier alles mögliche beschlossen aber auch diskutiert werden.
Es empfiehlt sich, einen neutralen Moderator zu wählen – wenn es eine Hausverwaltung gibt, übernimmt es in der Regel einer ihrer Mitarbeiter.
Hier kommst Du zum Beitrag von Wikipedia – sehr detailliert und interessant!
Laut Gesetz muss es ein Protokoll (§24 Abs. 6 WEG) geführt werden.
Und bitte, bitte lies mindestens die letzten 5 Protokolle oder die Protokolle der letzen 3 Jahre.
Die Tagesordnungspunkte (TOP) dienen Dir als Orientierung.
Hier erhältst Du alle Informationen, die Dich interessieren könnten.
Sanierungen, Probleme mit Fahrstühlen oder Ärger mit Dienstleistern kannst Du aus dem jeweiligen Protokoll herauslesen.
Es lohnt sich und Du solltest unbedingt beim Kauf darauf achten, dass Du die Protokolle fortlaufend bekommen hast.
Hausverwaltung und Rücklagen
Hausverwaltungen können Dir eine Menge Arbeit abnehmen, wenn sie gut sind.
Leider wirst Du das erst in der Zukunft, also nach dem Kauf, feststellen.
Du kannst Dir Dein Bild aber durchaus schon vorher durch die Versammlungsprotokolle machen.
Interessehalber habe ich auch durchaus schon mal vorher bei der Hausverwaltung vor dem Kauf angerufen und mich nach der aktuellen Rücklage erkundigt und wie diese für die Zukunft ausfallen werden.
So konnte ich im Vorhinein erfahren, dass die Rücklage um 5% angepasst werden (ziemlich nahe nach dem Kauf).
Diese Immobilie habe ich trotzdem gekauft, weil ich durch die Hausverwaltung wusste, dass die Anhebung temporär für ein halbes Jahr geplant war.
Anschließend wurde die Instandhaltungsrücklage gesenkt und zwar unter den von mir eingeplanten Betrag.
Baumängel
Kennst Du einen Baugutachter?
Nein?
Nicht weiter schlimm.
Bei dem Kauf beziehungsweise schon bei der Besichtigung einer Wohnung nehme ich häufig einen befreundeten Architekten oder Bau-Ingenieur mit.
Ehrlich gesagt habe ich keine Ahnung von Bauschäden oder Baumängeln.
Ich wüsste auch gar nicht, wo ich nachschauen sollte.
Es gibt aber Tabellen, in denen Du nach dem Baujahr die typischen Probleme bei Immobilien ablesen kannst.
Wenn Du dazu noch einen Fachmann bemühst, der Dich begleitet, sollte aber alles im Lot sein.
Zu knappe Finanzierung beim Kauf der Eigentumswohnung
Wenn Du die Immobilie nicht mit Cash bezahlen kannst, brauchst Du eine Finanzierung.
Bei dem „normalen“ Kauf einer Eigentumswohnung ohne Sanierung kannst Du Dich eigentlich gar nicht verrechnen. 🙂
Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf
Wenn Du allerdings sanieren möchtest (Achtung: steuerliche Grenzen bei der Vermietung beachten und Steuerberater fragen) kann es schon mal teurer werden als geplant.
Aus diesem Grunde solltest Du für alle Arbeiten einen schriftliche Kostenvoranschlag anfordern.
Prüfe genau, ob dieser auch realistisch ist.
Keine Preisverhandlung
Frage Dich immer:
Was will der Verkäufer der Eigentumswohnung?
Nicht immer ist der höchste Kaufpreis entscheidend.
Mir ist es schon mehrere Male passiert, dass ich aufgrund von Schnelligkeit den Deal schließen konnte.
Alle Unterlagen lagen vor, ich konnte eine schnelle Entscheidung treffen und habe den Kaufpreis quasi parat gehabt.
Das eröffnet Dir extreme Verhandlungsspielräume beim Verkäufer, vor allem, wenn er es eilig hat.
Aber auch Diskretion, Empathie bzw. Sympathie oder die Immobilie im Interesse des Vermieters weiter zu führen (bspw. bei langjährigen Mietern, die der Verkäufer kennt), können schlagende Argumente sein.
Bitte frage aus diesem Grunde immer nach dem wahren Motiv des Verkäufers!
Vergleichsangebote für die Eigentumswohnung einholen
Vergleichsangebote beim Kauf einer Eigentumswohnung sind enorm wichtig.
Sowohl beim Kauf als auch dem Kaufpreis als auch bei Sanierungen oder Renovierungen.
Anhand des Kaufpreises pro Quadratmeter kannst Du schon mal den ersten Vergleich einholen.
Natürlich solltest Du auch Lage, Zustand und Alter des Objektes beachten.
Auf den einschlägigen Immobilienportalen findest Du fast immer einen Vergleichswert.
Du kannst Dir natürlich auch einen eigenen Vergleichswert errechnen, was ich Dir auch empfehlen würde.
Es kommt ja immer auf Deine persönliche Kalkulation an und diese solltest Du immer erstellen.
Damit kannst Du DEINEN Kaufpreis auch immer dem Verkäufer nennen und begründen, wie Du auf Deinen Kaufpreis gekommen bist.
Damit zeigst Du dem Verkäufer, dass Du Profi bist und weißt, was Du bezahlen kannst.
Außerdem kommst Du so automatisch in die Verhandlung. 🙂
Zeitdruck beim Kauf einer Eigentumswohnung
Zeitdruck bei der Suche ist ganz schlecht für Dich.
Beim Verkauf ist Zeitdruck sehr gut für den Käufer.
Dies eröffnet Verhandlungsspielräume.
Auf der anderen Seite ist Zeitdruck beim Kauf extrem hinderlich.
Dazu kommt, dass Du dem Verkäufer „ausgeliefert“ bist, wenn noch zusätzliche Interessenten mit Dir am Start sind.
Derjenige, der Zeitdruck hat, wird in der Regel keinen guten Preis erzielen, außer vielleicht mit ein wenig Glück oder weil beim Verkauf die Lage sehr begehrt ist.
Dadurch ergeben sich folgende Tipps:
- Nie unter Zeitdruck suchen. Bereite die Finanzierung und Deine Unterlagen vor! Nicht erst in letzter Minute.
- Versuche immer Off-Market zu kaufen. Die Immobilien auf den Immobilienportalen sind in der Regel recht teuer. Frage mal bei Deinem Steuerberater, bei Freunden, Nachbarn und Bekannten nach, ob diese etwas gehört haben. Vitamin B oder Beziehungen können auch hier Wunder bewirken.
- Lasse Dich nicht unter Druck setzen. Versuche das WAHRE Motiv des Verkäufers zu ergründen und unterbreite Dein Angebot! Du wirst nicht immer Glück haben und benötigst viel Ausdauer mit dieser Taktik. Du vermeidest es aber, zu teuer zu kaufen.
Abweichungen von den eigenen Vorstellungen
Die meisten Laien machen sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung keinerlei Gedanken.
Sie kaufen zu teuer und haben keine Bedarfsermittlung gemacht.
Weder für die Selbstnutzung geschweige denn für die Vermietung (Fremdnutzung).
Nachher wundert sich dann der ein oder andere, dass er eine kleine oder im schlimmsten Fall eine negative Rendite hat.
Eine Bedarfsermittlung beinhaltet die Anzahl an Qudratmetern, Zimmer von bis, die Quartiere der Suche, Lage innerhalb des Objektes (Erdgeschoss bis Dachgeschoss), Balkon, Terrasse, ob ein innen liegendes Bad akzeptable ist und viele weitere Details mehr.
Ich würde Dir empfehlen, schon jetzt mal einige Eigentumswohnung zu besichtigen auch wenn diese gar nicht für Dich in Frage kommen.
Du entwickelst ein Gefühl und weißt später ganz genau, was für Dich wichtig ist.
Derjenige, der vorbereitet an den Kauf einer Eigentumswohnung herangeht und seine Hausaufgaben gemacht hat, erlebt in der Regel auch keine Überraschungen.
Fazit: Eine Eigentumswohnung ist ein interessantes Investment
Der Kauf einer Immobilie – auch einer Eigentumswohnung – will gründlich geplant sein.
Dabei gibt es eine Menge Dinge zu beachten, wenn man hinterher keine böse Überrschung erleben will.
Diese 10 Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung helfen dir, die gröbsten Fehler zu vermeiden.
Autor
Henning Grothkop schreibt auf www.110prozent.club über finanzielle Freiheit durch Investitionen in
- Aktien,
- Immobilien und
- Bildung.
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