10 Profi-Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung

Lesedauer 6 Minuten

 

Eigentlich schreibe ich nicht gerne über Fehler. Deshalb wirst Du hier die 10 besten Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung erhalten. Somit verbinden wir das Praktische mit dem Nützlichen.

Jeder Punkt für sich ist schon wichtig – zusammen sind sie unverzichtbar.

Ich habe alle Erfahrungen selbst gesammelt, sowohl die positiven als auch die negativen.

Damit Du meine Fehler beim Kauf einer Eigentumswohnung vermeiden kannst, lies bitte diesen Artikel.

[lwptoc]

Spätere Vermietung einplanen

Schaue Dir Deine Wunsch-Immobilie genau an.

Ich würde Dir empfehlen, schon vor der Besichtigung eine Liste zu erstellen von Eigenschaften, die die Immobilie bzw. Eigentumswohnung auf jeden Fall erfüllen muss.

Weiterhin kannst Du eine „Schön-wäre-wenn-Liste“ anlegen.

Der Vorteil ist, Du wirst Dir bewusst was wirklich notwendig ist und auf welche Eigenschaften Du verzichten kannst.

Luxus schafft keinen Mehrwert bei Immobilien.

Sowohl im Verkauf als auch bei der Vermietung.

Deine Lebenssituation kann sich durchaus ändern.

Die gekaufte Eigentumswohnung wird plötzlich zu klein, weil sich Nachwuchs ankündigt oder die Wohnung ist plötzlich aufgrund einer Trennung zu groß.

Und dann?

Klar kannst Du die Wohnung verkaufen.

Je nachdem wie lange Du bereits schon Eigentümer bist, ist der Erlös sogar steuerfrei.

Aber auch eine Vermietung rechnet sich meistens, wenn Du bei der Objektauswahl schon geprüft hast, ob eine Vermietung in Frage kommen könnte.

Teilungserklärung

Bitte schaue Dir UNBEDINGT die Teilungserklärung an und lese diese komplett!

Nicht selten verbergen sich hier Fallstricke oder Überraschungen.

In der Teilungserklärung sind die einzelnen Wohnungen, Garagen, Stellplätze und der jeweilige Miteigentumsanteil detailliert beschrieben.

Weiterhin findest Du hier beispielsweise die Informationen, wer was bezahlen muss (Instandhaltungskosten).

Beispielsweise, ob Fenster von der Eigentümergemeinschaft angeschafft werden oder Du für Deine Wohnung alleine verantwortlich bist.

Ebenso kann ein Verbot der Haltung bestimmter Tiere z.B. in der Teilungserklärung festgehalten worden sein oder dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.

Also, bitte Augen auf vor dem Kauf einer Eigentumswohnung und die Teilungserklärung genau lesen!

Eigentumswohnung in guter Lage

Wohnungseigentümergemeinschaft und Protokoll

Die Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen sich zu einer Versammlung um gemeinsam Entscheidungen zu treffen.

Es kann hier alles mögliche beschlossen aber auch diskutiert werden.

Es empfiehlt sich, einen neutralen Moderator zu wählen – wenn es eine Hausverwaltung gibt, übernimmt es in der Regel einer ihrer Mitarbeiter.

Hier kommst Du zum Beitrag von Wikipedia – sehr detailliert und interessant!

Laut Gesetz muss es ein Protokoll (§24 Abs. 6 WEG) geführt werden.

Und bitte, bitte lies mindestens die letzten 5 Protokolle oder die Protokolle der letzen 3 Jahre.

Die Tagesordnungspunkte (TOP) dienen Dir als Orientierung.

Hier erhältst Du alle Informationen, die Dich interessieren könnten.

Sanierungen, Probleme mit Fahrstühlen oder Ärger mit Dienstleistern kannst Du aus dem jeweiligen Protokoll herauslesen.

Es lohnt sich und Du solltest unbedingt beim Kauf darauf achten, dass Du die Protokolle fortlaufend bekommen hast.

Hausverwaltung und Rücklagen

Hausverwaltungen können Dir eine Menge Arbeit abnehmen, wenn sie gut sind.

Leider wirst Du das erst in der Zukunft, also nach dem Kauf, feststellen.

Du kannst Dir Dein Bild aber durchaus schon vorher durch die Versammlungsprotokolle machen.

Interessehalber habe ich auch durchaus schon mal vorher bei der Hausverwaltung vor dem Kauf angerufen und mich nach der aktuellen Rücklage erkundigt und wie diese für die Zukunft ausfallen werden.

So konnte ich im Vorhinein erfahren, dass die Rücklage um 5% angepasst werden (ziemlich nahe nach dem Kauf).

Diese Immobilie habe ich trotzdem gekauft, weil ich durch die Hausverwaltung wusste, dass die Anhebung temporär für ein halbes Jahr geplant war.

Anschließend wurde die Instandhaltungsrücklage gesenkt und zwar unter den von mir eingeplanten Betrag.

Baumängel

Schäden beim Kauf einer Eigentumswohnung erkennen

Kennst Du einen Baugutachter?

Nein?

Nicht weiter schlimm.

Bei dem Kauf beziehungsweise schon bei der Besichtigung einer Wohnung nehme ich häufig einen befreundeten Architekten oder Bau-Ingenieur mit.

Ehrlich gesagt habe ich keine Ahnung von Bauschäden oder Baumängeln.

Ich wüsste auch gar nicht, wo ich nachschauen sollte.

Es gibt aber Tabellen, in denen Du nach dem Baujahr die typischen Probleme bei Immobilien ablesen kannst.

Wenn Du dazu noch einen Fachmann bemühst, der Dich begleitet, sollte aber alles im Lot sein.

Zu knappe Finanzierung beim Kauf der Eigentumswohnung

Wenn Du die Immobilie nicht mit Cash bezahlen kannst, brauchst Du eine Finanzierung.

Bei dem „normalen“ Kauf einer Eigentumswohnung ohne Sanierung kannst Du Dich eigentlich gar nicht verrechnen. 🙂

Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Wenn Du allerdings sanieren möchtest (Achtung: steuerliche Grenzen bei der Vermietung beachten und Steuerberater fragen) kann es schon mal teurer werden als geplant.

Aus diesem Grunde solltest Du für alle Arbeiten einen schriftliche Kostenvoranschlag anfordern.

Prüfe genau, ob dieser auch realistisch ist.

Keine Preisverhandlung

Frage Dich immer:

Was will der Verkäufer der Eigentumswohnung?

Nicht immer ist der höchste Kaufpreis entscheidend.

Mir ist es schon mehrere Male passiert, dass ich aufgrund von Schnelligkeit den Deal schließen konnte.

Alle Unterlagen lagen vor, ich konnte eine schnelle Entscheidung treffen und habe den Kaufpreis quasi parat gehabt.

Das eröffnet Dir extreme Verhandlungsspielräume beim Verkäufer, vor allem, wenn er es eilig hat.

Aber auch Diskretion, Empathie bzw. Sympathie oder die Immobilie im Interesse des Vermieters weiter zu führen (bspw. bei langjährigen Mietern, die der Verkäufer kennt), können schlagende Argumente sein.

Bitte frage aus diesem Grunde immer nach dem wahren Motiv des Verkäufers!

Vergleichsangebote für die Eigentumswohnung einholen

Vergleichsangebote beim Kauf einer Eigentumswohnung sind enorm wichtig.

Sowohl beim Kauf als auch dem Kaufpreis als auch bei Sanierungen oder Renovierungen.

Anhand des Kaufpreises pro Quadratmeter kannst Du schon mal den ersten Vergleich einholen.

Natürlich solltest Du auch Lage, Zustand und Alter des Objektes beachten.

Auf den einschlägigen Immobilienportalen findest Du fast immer einen Vergleichswert.

Du kannst Dir natürlich auch einen eigenen Vergleichswert errechnen, was ich Dir auch empfehlen würde.

Es kommt ja immer auf Deine persönliche Kalkulation an und diese solltest Du immer erstellen.

Damit kannst Du DEINEN Kaufpreis auch immer dem Verkäufer nennen und begründen, wie Du auf Deinen Kaufpreis gekommen bist.

Damit zeigst Du dem Verkäufer, dass Du Profi bist und weißt, was Du bezahlen kannst.

Außerdem kommst Du so automatisch in die Verhandlung. 🙂

Zeitdruck beim Kauf einer Eigentumswohnung

Zeitdruck beim Kauf einer Eigentumswohnung ist schädlich

Zeitdruck bei der Suche ist ganz schlecht für Dich.

Beim Verkauf ist Zeitdruck sehr gut für den Käufer.

Dies eröffnet Verhandlungsspielräume.

Auf der anderen Seite ist Zeitdruck beim Kauf extrem hinderlich.

Dazu kommt, dass Du dem Verkäufer „ausgeliefert“ bist, wenn noch zusätzliche Interessenten mit Dir am Start sind.

Derjenige, der Zeitdruck hat, wird in der Regel keinen guten Preis erzielen, außer vielleicht mit ein wenig Glück oder weil beim Verkauf die Lage sehr begehrt ist.

Dadurch ergeben sich folgende Tipps:

  1. Nie unter Zeitdruck suchen. Bereite die Finanzierung und Deine Unterlagen vor! Nicht erst in letzter Minute.
  2. Versuche immer Off-Market zu kaufen. Die Immobilien auf den Immobilienportalen sind in der Regel recht teuer. Frage mal bei Deinem Steuerberater, bei Freunden, Nachbarn und Bekannten nach, ob diese etwas gehört haben. Vitamin B oder Beziehungen können auch hier Wunder bewirken.
  3. Lasse Dich nicht unter Druck setzen. Versuche das WAHRE Motiv des Verkäufers zu ergründen und unterbreite Dein Angebot! Du wirst nicht immer Glück haben und benötigst viel Ausdauer mit dieser Taktik. Du vermeidest es aber, zu teuer zu kaufen.

Abweichungen von den eigenen Vorstellungen

Die meisten Laien machen sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung keinerlei Gedanken.

Sie kaufen zu teuer und haben keine Bedarfsermittlung gemacht.

Weder für die Selbstnutzung geschweige denn für die Vermietung (Fremdnutzung).

Nachher wundert sich dann der ein oder andere, dass er eine kleine oder im schlimmsten Fall eine negative Rendite hat.

Eine Bedarfsermittlung beinhaltet die Anzahl an Qudratmetern, Zimmer von bis, die Quartiere der Suche, Lage innerhalb des Objektes (Erdgeschoss bis Dachgeschoss), Balkon, Terrasse, ob ein innen liegendes Bad akzeptable ist und viele weitere Details mehr.

Ich würde Dir empfehlen, schon jetzt mal einige Eigentumswohnung zu besichtigen auch wenn diese gar nicht für Dich in Frage kommen.

Du entwickelst ein Gefühl und weißt später ganz genau, was für Dich wichtig ist.

Derjenige, der vorbereitet an den Kauf einer Eigentumswohnung herangeht und seine Hausaufgaben gemacht hat, erlebt in der Regel auch keine Überraschungen.

Fazit: Eine Eigentumswohnung ist ein interessantes Investment

Der Kauf einer Immobilie – auch einer Eigentumswohnung – will gründlich geplant sein.

Dabei gibt es eine Menge Dinge zu beachten, wenn man hinterher keine böse Überrschung erleben will.

Diese 10 Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung helfen dir, die gröbsten Fehler zu vermeiden.

Autor

tbHenning Grothkop schreibt auf www.110prozent.club über finanzielle Freiheit durch Investitionen in

  • Aktien,
  • Immobilien und
  • Bildung.

 

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31 Gedanken zu „10 Profi-Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung“

  1. Danke für so einen hilfreichen und sehr informativen Beitrag. Eigentum zu kaufen ist nicht immer sehr leicht, es gibt viele Dinge die bedacht werden sollten. Wenn dann der Kauf und der Umzug Luzern ins neue Heim durch ist, ist die Freude riesig.

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  2. Der Kauf eines Eigenheims egal ob als Haus oder einer Wohnung ist kein leichtes Vorhaben, da sind solche Tipps wirklich hilfreich. Vieles muss gut überlegt sein und die ganze Planung und Organisation sollte passen, eine Umzugsfirma für den Umzug wäre als kleine Entlastung ratsam.

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  3. Ich bin schon länger auf der Suche nach den eigenen vier Wänden und überlege nun, mir eine Eigentumswohnung zu kaufen. Ich habe bereits mit einem Immobilienmakler ein paar Wohnungen angesehen und auch Angebote eingeholt. Mir war nicht bewusst, dass die Teilungserklärung ein wichtiger Aspekt für das Wohnverhältnis ist, da darin alle wichtigen Daten und Regelungen für die Eigentumsanteile aufgelistet sind. Ich werde mir das mal in aller Ruhe anschauen.

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  4. Ich habe schon lang eine Eigentumswohnung. Wie in Ihrem Text beschrieben wird die nun leider zu klein und ich muss sie verkaufen. Vermieten möchte ich nicht. Gut zu wissen, dass die Erlöse daraus sogar steuerfrei sein können.

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  5. Ihr Artikel zum Thema Kauf einer Eigentumswohnung hat meiner Tochter sehr geholfen! Sie wollte nämlich erfahren, ob Tiere in ihrer potenziellen Immobilie gehalten werden dürfen. Ein sehr guter Hinweis, dass man sich dafür die Teilungserklärung anschauen sollte.

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  6. Ihr Beitrag zum Kauf einer Eigentumswohnung hat meinem Sohn sehr geholfen! Er steht nämlich vor einem Besichtigungstermin und hat mit der Auswahl einer Immobilie noch keine Erfahrung. Ein guter Hinweis, dass es empfehlenswert ist, bereits im Vorfeld eine Liste von Eigenschaften zu erstellen, die die Immobilie auf jeden Fall erfüllen muss.

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  7. Herzlichen Dank für Ihren Artikel zum Kauf einer Immobilie. Es trifft sich gut, denn meine Enkelin und ihr Partner stehen gerade vor ihrem allerersten Besichtigungstermin und haben diesbezüglich auch viele Fragen. Es ist gut zu wissen und ich werde ihnen weiterleiten, dass es empfehlenswert ist, bereits im Vorfeld eine Liste von Eigenschaften zu erstellen, die die Immobilie auf jeden Fall erfüllen muss.

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  8. Vielen Dank für die wertvollen Tipps zum Thema Immobilienkauf! Insbesondere fand ich den Ratschlag sehr nützlich, die Teilungserklärung vor dem Kauf zur Kenntnis zu nehmen. Beim Kauf meiner neuen Wohnung habe ich zum Glück den Tipp wahrgenommen und habe in der Teilungserklärung nach einer Regelung über die Tragung der Instandhaltungskosten gesucht. Ich sollte nach der Erklärung diese Kosten tragen – nachdem ich aber dies entdeckt habe, haben wir die Teilungserklärung einvernehmlich geändert!

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  9. Ich bin schon seit einer Weile am überlegen, ob ich mir eine Eigentumswohnung zulege. Die Tipps rund um die Finanzierung und die Verhandlung beim Kauf einer Eigentumswohnung werden mir wirklich sehr helfen. Ich werde mir dabei nun auch mehr Zeit lassen und die Hinweise zu Herzen nehmen um sicherer in die nächste Verhandlung zu gehen.

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  10. Vielen Dank für die Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung. Mein Onkel möchte Immobilien kaufen und hat gerade einige zur Auswahl. Gut zu wissen, dass man vor dem Kauf einer Wohnung genau auf die Teilungserklärung eingehen und sich zu jedem Detail informieren sollte.

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  11. Vielen Dank für die Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung. Mein Onkel möchte eine Immobilie, an der er Interesse hat, bewerten lassen. Gut zu wissen, dass ein Bau-Ingenieur oder Architekt gute Ansprechpartner sind, wenn es darum geht bei der Begutachtung Mängel an der Immobilie festzustellen.

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  12. Pingback: Vermietete Immobilie kaufen – Finanzierungstipps für Einsteiger – Info Sparen
  13. Wir haben die perfekte Wohnung vor 5 Jahren gekauft, die allerdings jetzt zu klein für eine 4-köpfige Familie ist. Wir brauchen unbedingt eine größere Wohnfläche und wir fragen uns, was wir mit der aktuellen Wohnung machen sollen. Sie schreiben, dass der Erlös steuerfrei wird, je nachdem wie lange man Eigentümer ist. Ich werde mich darüber weiter informieren, falls der Verkauf sich doch nicht lohnen würde, könnten wir auch eine Vermietung in Erwägung ziehen.

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  14. Der Tipp auch die spätere Vermietung mit einzuplanen ist super für den Immobilienkauf. Es kann immer passieren, dass eine neue Wohnung gebraucht wird. Mein Onkel hat Nachwuchs bekommen und musste daher umziehen.

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  15. Ich möchte mir gerne eine Eigentumswohnung kaufen. Danke für den Tipp die Teilungserklärung genau anzusehen. Ich wusste nicht, dass hier aufgelistet ist, wer welche Kosten wie zum Beispiel die Instandhaltungskosten übernimmt.

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  16. Meine Tante möchte sich eine Wohnung kaufen. Danke für den Tipp, sich Vergleichsangebote von Eigentumswohnung einzuholen. Ich werde ihr raten, sich einen eigenen Vergleichswert zu errechnen.

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  17. Vielen Dank für den Hinweis auf die Instandhaltungskosten zu achten. Ich überlege mir eine Wohnung zu kaufen. Jetzt bin ich auf der Suche nach dem passenden Objekt, da kommen Ihre Tipps gerade recht.

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  18. Vielen dank für die hilfreichen Tipps zum Kauf einer Immobilie. Besonders hilfreich war der Tipp die Teilungserklärung zu lesen, denn das hatte ich nicht bedacht. Ich hoffe meine Immobilie lässt sich schnell finden, denn Ende des Jahres würde ich gerne einziehen.

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  19. Es ist ein guter Tipp, die Teilungserklärung durchzulesen. Eine Freundin hat sich eine Wohnung gekauft und auf eigene Faust neue Fenster einsetzten lassen. Hätte sie die Erklärung richtig durchgelesen hätte sie erkannt, dass der Hausbesitzer für solche Anschaffungen aufkommt. Das Geld hat sie aber leider auch nicht zurückbekommen, weil die Anschaffung nicht abgesprochen war.

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  20. Sehr geehrter Herr Dr. Nawatzki,

    wie sagt man so schön? „Aus Fehlern lernt man.“ Das Großartige an Ihrem Artikel ist, dass Sie sich dazu entschlossen haben, den Informationsgewinn, den sich erfahren haben, mit Ihrer Community zu teilen. In meinen Augen ein sehr lobenswertes Verhalten und dafür ein großes Dankeschön meinerseits. Es ist nämlich nicht selbstverständlich, dass man so großzügig mit so wertvollen Informationen umgeht. Ein sehr gelungener Artikel, da die praktische Relevanz deutlich zu erkennen ist und der Mehrwert für den Leser klar gegeben ist.

    Ich möchte die Perspektive etwas ändern. Auch wenn der Artikel an potentielle Käufer gerichtet ist, möchte ich die ganze Situation mal aus meiner Sichtweise kommentieren. Beruflich berate ich Interessenten, die sich ein Haus bauen oder kaufen wollen. Und ich habe gemerkt, dass auch ich von diesem Artikel lernen konnte.

    „Baum pflanzen, Kinder bekommen und ein Haus bauen.“ Viele meiner Kunden kommen mit diesen Erwartungen in unsere Beratungsgespräche und ich bin dafür teilverantwortlich, dass diese Wünsche auch Realität werden. Ich freue mich immer, wenn ich ein Grund war, dass Lebensträume wahr wurden. Doch dafür muss eine Grundvoraussetzung passieren. Ich brauche potentielle Kunden, die auch daran Interesse haben ein Haus zu bauen und die über Baufinanzierung sprechen wollen. Die Möglichkeiten sind sehr unterschiedlich, doch für mich konnte ich ausmachen, dass es am effektivsten ist, wenn ich Leads kaufe. Somit erhalte ich eine Liste an potentiellen Neukunden. Das spart mir Zeit und ich kann mich voll und ganz auf Beratung konzentrieren.

    Ich hoffe, dass meine Erkenntnisse aus einer anderen Perspektive durchaus dafür sorgen, dass die Diskussion an Vielfalt gewinnt! Auf jeden Fall habe ich mit viel Vergnügen den Artikel gelesen und konnte mich sehr darüber freuen, selber noch wertvolle Informationen zu erfahren.

    Das schöne ist, dass man im Leben nie auslernt! Viele Grüße!

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  21. Hallo zusammen,
    herzlichen Dank für diesen spannenden und informativen Beitrag zum Thema Wohnung kaufen. Mein Mann und ich denken schon seit längerer Zeit über den Kauf einer Wohnung nach. Nun sind wir etwas konkreter geworden, da wir eine Wohnung gefunden haben, die zu 100 Prozent unseren Vorstellungen entspricht. Wir werden uns in der kommenden Woche mit einem Immobilienmakler zusammensetzen, der uns bezüglich dieser Wohnung beraten wird.

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  22. Super Artikel mit vielen hilfreichen Tipps.

    Ich finde es gut, dass du den Punkt mit der Bedarfsermittlung ansprichst, oft wird dieser Punkt vergessen. Und dann wird sich gewundert, warum die Wohnung nicht entsprechend vermietet wird.

    Oft ist es auch hilfreich den Eigentümer oder den Makler noch ein paar mehr Fragen zu stellen oder sogar den Mieter (nach Schimmelbefall oder Streitigkeiten im Haus). Das bringt – glaube ich – auch sehr viel.

    Beste Grüße

    Björn

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  23. Hallo und vielen Dank für den Beitrag! Es gibt beim Wohnungskauf, genauso wie beim Verkauf sehr viel zu beachten. An Schnelligkeit habe ich nicht gedacht, aber es ist ja ganz logisch. Also immer alles bereit haben, danke für den Tipp!
    LG Sophie

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  24. Gute Tipps! Das schwierigste sind aktuell die Connections. Viele Immobilien in meiner Gegend sind leider überteuert oder haben einen großen Haken. Das Anfordern der Eigentümerprotokolle hilft mir persönlich am meisten. Da erfährt man auch, wie die Miteigentümer ticken. Wenn da jemand öfter Zahlungsschwierigkeiten hat, die Hausverwaltung absetzen will etc.

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    • Hallo Ex-Studentin,
      in vielen Lagen sind Immobilien sehr teuer geworden, wie Du schon erwähnt hast. Ich bekomme ab und an Immobilien unter dem Marktpreis angeboten, weil ich die Makler „motiviere“. Wenn der Besitzer dringend Geld braucht, über einen Makler geht und der Makler genau Dein Suchprofil kennt, wird er „off-market“ Dir den Deal anbieten. So kommt man manchmal noch zu ganz „netten“ und nicht geborgenen Perlen.
      LG Henning

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