Mieten oder kaufen? Diese Frage stellt sich vielen Menschen. Steigende Mieten und niedrige Zinsen machen Immobilien für den Vermögensaufbau und als Altersvorsorge besonders attraktiv. Bei der Entscheidung, ob du Mieter bleiben oder Eigentümer werden solltest, spielen finanzielle, praktische und emotional-psychologische Faktoren eine Rolle. Hier erfährst du, wie du preiswerter wohnst und was du bei der Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen unbedingt beachten solltest.
Typfrage: Bist du eher Typ Mieten oder Kaufen?
Wenn die Überlegung aufkommt, eine Immobilie zu kaufen oder weiter Mieter zu bleiben, springen viele direkt ins Finanzielle. Dabei sind vor allem praktische und psychologische Überlegungen ausschlaggebend, ob du als Mieter oder Eigentümer glücklich wirst. Denn nicht jeder ist der Typ „Hausbesitzer“.
Praktische Überlegungen
Überlege dir, wo du dich in den nächsten Jahren siehst und wie du dir dein Leben dann vorstellst. In den meisten Fällen bindet dich eine eigene Immobilie fest an einen Ort. Ein Verkauf nach wenigen Jahren ist häufig unrentabel. Dein Kapital in eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zu stecken, nur um nach wenigen Jahren wieder zu verkaufen, würde dir u. U. einen finanziellen Verlust einbringen. Wenn du kaufen statt mieten willst, büßt du also etwas Flexibilität und Freiheit ein.
Auf der anderen Seite gewinnst du Verantwortung dazu. Um jede Immobilie muss man sich ständig kümmern, regelmäßig gibt es etwas zu reparieren und zu richten. Als Besitzer entfällt alles in Sachen Organisation und Kosten auf dich. Wenn du lieber den Hausmeister oder Vermieter anrufen willst, wenn etwas kaputt ist, bist du momentan eher nicht der Typ „Hausbesitzer“.
Psychologisch-emotionale Faktoren
Ein eigenes Haus gilt als Meilenstein des Lebens. Wahrscheinlich kennst du auch das Sprichwort „Haus bauen, Kind zeugen, Baum pflanzen“? Wer eine eigene Immobilie besitzt, genießt ein gewisses Ansehen in der Gesellschaft.
Die eigenen vier Wände zu haben und der Herr im eigenen Haus zu sein, beides dient als Motivation, um beruflich Gas zu geben. Wer sich den Traum vom eigenen Heim verwirklicht hat, kann Stolz auf sich sein.
Aber nicht nur positive Emotionen sind mit dem Wohneigentum verbunden. Ein Großteil der Eigentümer leiht sich Geld von der Bank und stottert den Kredit über viele Jahre ab. Hunderttausende Euro Schulden zu haben, kann manche Menschen um den Schlaf bringen. Wenn es dir auch so geht, wirst du als Mieter glücklicher.
Die Wirtschaftlichkeit steht bei der Entscheidung Mieten oder Kaufen also nicht unbedingt im Vordergrund.
Finanzielle Faktoren: Bloßer Vergleich von Miete und Darlehensrate greift zu kurz
Wenn du von einer eigenen Immobilie träumst, kommt dir wahrscheinlich beim Anblick deiner Kontoauszüge die Galle hoch:
„So viel Geld geht Monat für Monat für die Miete drauf! Rausgeworfenes Geld! Wäre es nicht besser, dieses Geld an die Bank zu zahlen und am Ende eine Immobilie zu besitzen und Vermögen aufzubauen?“
Diesen Vergleich nennen Experten eine Falle, da er zu kurzfristig gedacht ist. Wie viel du momentan an Miete zahlst und wie hoch die Bankrate wäre, ist jeweils nur eine Momentaufnahme. Langfristig können sich beide Zahlen stark verändern.
Denk nur an die Entwicklung der Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt. Wahrscheinlich ist das Preisniveau in deiner Stadt auch gestiegen. Zumindest in den sieben größten Städten Deutschlands haben sich die Immobilienpreise zwischen den Jahren 2010 und 2018 nahezu verdoppelt. Wohneigentum in Städten wie Hamburg oder München rückt selbst für Besserverdiener in weite Ferne.
Gleichzeitig sind seit der Finanzkrise im Jahr 2008 die Zinsen gefallen. Das lockt viele Immobilienkäufer. Derzeit besteht aber das Risiko, dass die Zinsen wieder steigen. Damit würde auch das Bankdarlehen wachsen, wenn die Zinsbindung ausläuft oder der Darlehnsvertrag keine Zinsbindung enthält. Durch höhere Zinsen sinkt auch die Nachfrage nach Immobilien. Das wiederum drück langfristig die Immobilienpreise.
Faustregel: Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen
Experten nutzen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis, um zu berechnen, ob Mieten oder Kaufen billiger ist. Dabei werden ein Mietshaus und eine Kaufimmobilie verglichen (oder beide Zahlen für das gleiche Objekt). Wichtig ist, dass sich beide Objekte gleichen. Beide sollten also in derselben Region oder dem gleichen Stadtviertel liegen, aus einem ähnlichen Baujahr stammen, die gleiche Wohnfläche besitzen und ein ähnliches Ausstattungsniveau aufweisen.
Hast du zwei passende Vergleichsobjekte gefunden (oder hast sowohl Kaufpreis wie Mietpreis für ein Objekt vorliegen), nimmst du die aktuellen (!) Kosten für Kauf und Kaltmiete (Betriebs- und Nebenkosten werden nicht mitgerechnet). Den Kaufpreis teilst du dann durch die Jahreskaltmiete. Wenn du eine Zahl unter 20 rausbekommst, ist es billiger zu Kaufen als zu Mieten. Liegt der Faktor über 25 ist Mieten günstiger als Kaufen!
Beispielrechnung für Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Eine Doppelhaushälfte hat 100 Quadratmeter. Die Kaltmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat. Die jährliche Jahreskaltmiete liegt demzufolge bei 12.000 Euro.
Das Objekt wird in einer Kleinstadt für einen Kaufpreis von 200.000 Euro angeboten.
Eine kurze Rechnung (Kaufpreis : Jahreskaltmiete = 16,66) zeigt, dass sich der Kauf der Immobilie lohnt, da der Faktor deutlich unter 20 liegt.
Ein vergleichbares Objekt kostet in einer Großstadt mit 500.000 Euro mehr als das Doppelte. Auch die Miete liegt naturgemäß höher. Mehr als 15 Euro pro Quadratmeter gibt der lokale Mietmarkt allerdings nicht her (Monatskaltmiete = 1.500; Jahreskaltmiete = 18.000).
Die kurze Rechnung (Kaufpreis : Jahreskaltmiete = 27,77) belegt, dass es teurer wäre zu kaufen als zu mieten, weil der Faktor größer als 25 ist. Wäre eine höhere Miete zu erzielen, wäre der errechnete Faktor geringer und der Kauf könnte sich lohnen.
Wo wohnt es sich billiger?
Ob in deinem Fall Mieten oder Kaufen billiger ist, kannst du anhand der Faustregel (Kaufpreis-Miete-Verhältnis) ausrechnen. Das Verhältnis zwischen angebotenen Kaufpreisen und Jahreskaltmieten in deiner Wunschregion ist ein guter Gradmesser für das aktuelle Preisniveau.
Wenn du in einer der großen Städte Deutschlands wohnst, wirst du wahrscheinlich als Mieter finanziell besser fahren. Wenn du in einer kleineren Stadt oder ländlichen Region wohnst oder dorthin umziehen möchtest, kann sich der Kauf einer Immobilie finanziell durchaus lohnen. Denn ob es langfristig billiger ist zu mieten oder zu kaufen, hängt auch davon ab, ob du ein Objekt zu einem günstigen Preis finden kannst.
Tipps, um eine eigene Immobilie zu finanzieren
Als derzeitiger Mieter hast du finanzielle Vorteile, die du dir zunutze machen kannst, um eventuell später eine Immobilie zu kaufen.
Die meisten Eigentümer stecken ihr gesamtes Kapital in ihre Immobilie. Das ist nicht ohne Risiko, denn sie setzen praktisch alles auf eine Karte. Als Mieter kannst du dein Risiko eher streuen, indem du deine Investitionen diversifizierst. ETF-Sparpläne sind eine vergleichsweise günstige und transparente Option. Einige der Indexfonds bündeln Tausende von Aktien. Mach dich immer damit vertraut, was in einem Index steckt. Etablierte Indizes von großen Anbietern sind für Privatanleger sicherer und können helfen, das benötigte Eigenkapital für eine Immobilie anzusparen.
Je mehr Eigenkapital du gespart hast, desto besser die Darlehenskonditionen. Um Finanzierungsbedarf und Zinskonditionen zu optimieren, solltest du zwischen 20 und 40 Prozent des Eigenkapitals mitbringen. Aber lass dich von der hohen Summe nicht abschrecken! Teilweise reicht weniger Geld, da Bundesländer und Gemeinden Wohneigentum fördern. Informiere dich vor Ort, welche Zuschüsse und Vergünstigungen deine Kommune anbietet.
Fazit: Mieten oder kaufen, wie es sich billiger wohnt
Mieten oder kaufen? Eine simple Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Entscheidend sind neben deiner finanziellen Situation und dem Preisniveau in deiner Wunschregion auch praktische und psychologische Faktoren. Neben Geld zählen auch die Gefühle beim Immobilienkauf. Analysiere also alles genau durch und fang unabhängig davon, wie du dich aktuell entscheidest, frühzeitig mit dem Sparen und strategischen Investieren an. Über dein wachsendes Kapital wirst du dich garantiert freuen.
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